屹联行业观察报告：不破不立，疫情给房地产投资带来的机遇
在往期的屹联行业观察报告中，我们着重于如何分析与评估各种房地产类型中的机遇和风险，以及分析我们通过阅读和研究得出的一些观点。例如，我们多次对办公楼行业进行了解析；就零售和仓储业务的融合提出了一些看法；甚至为中国投资者特别分享了学生公寓方面的中文观点。我们在积极分享一些有价值的文章，以展现屹联资本在2020年疫情期间以及之后的未来，将如何代表投资者进行投资。这次，通过分析仲量联行（JLL）撰写的一篇有深度的文章，我们想与各位分享一个更广阔的视角。
01
2020年即将结束
疫情影响了房地产的每一个板块：酒店需求受到打击；物流板块得到飞速发展；人们必须重新审视办公和零售项目的地理位置的选择；即使是多户家庭（Multi-family）市场，在美国的某些地区也存在一些收租问题。然而，我们仍然认为，投资者在投资时直接否认掉所有受疫情影响的房地产版块并不是明智的做法，而是需要理解每个行业都存在着新的风险和独特的变革驱动力。同时请谨记，慎重行事至关重要。
换言之，动荡常常伴随着机遇。我们团队在进行调研时，对JLL这篇文章（链接请见文末。如果您是国际房地产投资的利益相关者，我们建议您阅读整篇文章）的观点深表认同。
02
一些高净值以及家族办公室的投资者对此表示赞同
正如我们之前多次提到过的观点，房地产并不会（在疫情中）免于快速创新和颠覆，这一观点也曾在科技发展及全球化的过程中得到了验证。这使一些投资者在评估“全球现状”时持观望态度。但是，正如JLL提到的，对于许多国际化的高净值和家族办公室的投资者而言，情况并非如此，他们在不确定性中一如既往地积极投资。这也完全复合我们在自己的投资者群体中看到的状态。在部分人认为应该暂缓投资的时候，其他人则认为这是投资各领域中最核心资产的绝佳机会：这些资产将经历短期波动的周期，但对长期而言处于有利地位。
在上述提到的文章中出现了一些不错的观点，我们觉得值得与大家分享。
03
仲量联行（JLL）的观点
我们从JLL文中摘取了一段Sean Coghlan（JLL资本市场研究与战略全球总监）的关键发言：“我们看到高净值投资者出现在活跃交易的竞标者名单上，显示出他们对房地产的兴趣在增加，以及在某些案例中大规模的投资房地产。一些新的投资群体受到创纪录的低融资利率以及来自大公司的竞争减弱的吸引后进入市场。”文章继续提到：“随着今年机构投资者退后一步来评估风险，私人资本（在疫情前已经扩大了影响力）已经成为越来越重要的市场参与者”。“ 疫情促使这些投资者更加关注之前由于体量和资本竞争力问题而可能无法获得的优质资产。”
04
屹联视角
诚然，美国目前处在创纪录的低融资率时期，但实际上这种情况已经存在了很长一段时间（值得一提的是，我们听说美国的借款杠杆率LTV正在收紧）。
我们认为，在某些市场和/或行业中，竞争似乎确实有所减弱。尽管美国大多数行业都存在波动性（也许除了仓储和物流地产），但我们看到，一些目前“不受青睐”的行业，或短期收入有波动但地理位置和市场定位良好的资产，出现了一些非常具有价值的投资机会。此外，如果2021年出现更多资本介入和资产重组的机会，我们也不会感到意外。
正如我们在过往的文章中所写（即“我们认为办公楼市场并不会完全消失”），我们对所有行业都持相同看法，包括零售、学生公寓、酒店等。作为投资人，不应忽视某个行业，而需要认真的去理解不断变化的基本面和驱动因素来保持耐心和纪律性，仔细研究多种产品，才能发掘那些被忽视的投资机会，找到完全符合自己标准和配置的优秀项目。市场上仍然有很好办公楼项目，就像前几年一样；唯一不同的是，“好”的标准已经发生了巨大的变化，变量也更多了。我们认为这可能适用于所有行业。
当我们代表投资者（尤其是海外的家族办公室和高资产净值人士）评估投资机会并释放价值时，也需要时刻遵循这种耐心而谨慎应对波动的策略。
05
观察与启示
这对屹联资本意味着什么？
正如JLL文中所述，“与当地资产管理者合作是一种越来越普遍的途径……随着投资者寻求当地的专家来更安全地投入大量资金，这种合作关系将变得更加普遍。”
同样，这也是我们在与投资者、客户、合作伙伴和赞助商的讨论中看到和听到的。尽管资金可以从国外流入，但房地产项目是当地的。现在是如此，疫情之前也是如此。随着世界的变化和各行业需求的重塑，了解当地市场动态和经济驱动因素至为重要——这就使得资产管理团队（屹联的角色）与拥有专业领域知识和丰富经验的当地项目团队至关重要。
我们的研究仍在继续，还有很多有趣的观点和文章期待与您分享。我们希望您能在2020年结束之际，在JLL（以及我们的观点）的文章中找到有价值的部份，我们也会继续探索2021年的投资战略。
一如既往，感谢您的宝贵时间，希望您和您爱的人幸福安康。如果您有兴趣保持联系，请务必关注我们的微信公众号或访问我们的网站www.eastalliance.us。
