屹联行业观察报告：2021年美国房地产投资展望
在过去的2020年，我们一起经历了很多的大事件，也发布了数期屹联行业观察报告，与大家分享了我们屹联团队对投资新闻、房地产市场和全球经济的观点和思考。对于房地产投资来说，过去一年面临了众多挑战，我们在以往20多年的行业经历中遇到过其中一些困境，而另一些则是前所未见的。全球经济发生了重大转变（整个行业、供应链、消费者行为等），但同时也表现出鼓舞人心的恢复能力、创新性和适应性。
深受鼓舞的是，不论是我们的项目合作方还是投资人，在应对不确定性的同时，仍能放眼全局，专注于长期的战略和执行。也正因为如此，我们继续对房地产投资表现持相对积极的看法，并将在2021年发现更多新的机会。
一个重要的前言
在我们正式进入2021年的房地产展望分析之前，我们首先必须感谢全球医学界的团结一致，共同应对了新冠疫情这个当代最大的挑战之一。同时，我们对所有遭受疫情影响的国家也深表同情：生命的流逝和经济的动荡造成了如此多的绝望，虽然言语不足以减轻这种痛苦，但我们坚信，这场不分国界的合作将有助于全世界的恢复和进步。
2021年展望
在我们迎来新的一年之际，同时也进入了一个谨慎和乐观的时期：谨慎，是因为新冠疫情对全球经济造成的冲击仍未结束；而乐观，则是因为我们看到了全球各国对新冠疫情的努力应对——适应、合作、创新和解决问题的能力。这种谨慎、乐观的态度，将继续作为我们制定全球投资战略的主题。
在这种动荡时期制定或完善投资策略，不仅需要我们能找准方向，更要仔细观察不断变化的行业趋势。当我们在积极探索和发现机会、释放项目价值和管理风险的过程时，也同样要观察周围快速变化的世界：投资者情绪、移民模式、经济模型、资本供应和合作伙伴战略的转变，都是我们在新的一年里必须格外关注的诸多因素之一。由于篇幅限制，本篇我们将挑选几个最重要的地产板块来讨论。
办公楼 Office
我们的观点很简单：居家办公（WFH）的出现是不可避免的，甚至在疫情爆发之前就已经有公司在尝试，疫情只是大大加速了WFH模式的普及速度。但我们也相信，随着疫苗在人群中普及，员工将会回到办公室。也许人们会控制回归的人数和天数，但是无法改变这一趋势。无论这需要多长时间才能实现，但我们都知道，协作和创新始终需要面对面的互动和团队协作。此外，像研发、法律、人力资源、会计和其他一些信息敏感行业的特定职能部门，仍旧需要一个能安全谨慎开展业务的场所（办公室）。最后，我们相信，企业文化是公司保持创造性、竞争力、员工凝聚力的重要组成部分。所以，员工的入职、培训、企业文化和导师关系（Mentorship）都将继续需要面对面的互动，尤其是对新员工。
因此，尽管2020年办公楼市场受到了负面影响，我们并不认为这一行业会消失。我们在挑选具体项目时，会密切关注办公楼的地理位置、租户所处行业、办公楼的功能性（对租户运营的重要性）、周边市场的竞争和成本基础等因素。正是通过这一视角，我们将继续评估该行业的投资机会。
学生公寓 Student Housing
2020年，我们与经验丰富的项目伙伴一起投资了几个学生公寓项目，我们预计这种合作将在未来几年继续下去。学生公寓市场同其他地产板块一样，也在疫情初期不可避免地受到了冲击，但在之后展示出其独特的韧性和适应性。当然，我们这里并不是说全美的每一个学生公寓资产都是如此。但是，我们自己投资的学生公寓在疫情期间的良好表现，使得我们相信，那些地理位置优越、价格定位合理、管理良好、毗邻名校的学生公寓项目，将长期表现良好。
与办公楼类似，学生公寓也面临了网上授课的挑战，但我们相信，亲身体验的大学校园文化，和面对面的学生互动，将继续推动学生公寓的需求。
多户住宅 Multifamily
我们认为，多户住宅可能会成为2021年最有活力的房地产板块之一，主要的驱动因素包括：城市和郊区人口的变化、债务资本市场的变化、劳动力市场的波动、以及持续的低利率环境。在一些地区，我们预计该行业将继续经历对投资机会的激烈竞争和收益率缩紧。虽然疫情失业造成的潜在不确定性，使得多户住宅并不能完全免疫经济衰退的影响，但我们有理由相信，多户住宅有很好的长期投资机会。与此同时，该行业也需要我们在项目挑选及估值的时候，更加关注成本控制、市场竞争以及运营商的经验，尤其是在一些居民收入滞后的地区。
零售地产 Retail
我们知道，售业已经经历了一代人的转变——人们如何购物、哪里购物以及物流。我们看到一些老牌的零售品牌已经消失，而另一些则利用2020年的颠覆来激发创新，重塑其商业模式。这些同样对零售房地产行业也产生了深远的影响。因此，我们在评估零售地产项目时，会对其地理位置、市场细分、周边人口数据、现金流稳定性、租户的信用资质以及运营商的专业性和当地经验等因素更加关注。毫无疑问，零售地产的需求在疫情期间大幅下降，而且短期内几乎没有改善的可能性，但这并不意味着所有的零售地产在功能或区域性上都过时了。我们相信，一些零售地产项目可能会提供独特的机会，在长期内获得更高的回报。
物流地产 Logistics
从投资者的角度来看，物流地产板块在2020年交易活跃，竞争激烈，疫情期间也表现良好。但是我们认为这种趋势很难在2021年以及之后延续。虽然我们相信，地理位置优越的物流空间将继续成为一个良好的长期投资战略，但我们也发现，该领域的竞争将异常激烈。与机构投资者和物流地产基金的竞争已经将收益率推低到了一个与我们2021年的战略要求并不完全匹配的水平。当然这并不是说我们会完全不考虑物流地产（尤其是那些针对需求不断增长的“最后一英里”项目，我们认为仍有巨大投资价值），但我们会谨慎地分配我们的时间和资源来评估这些机会，因为其他地产板块可能有更好匹配我们的投资者战略和资产配置目标的机会。
酒店 Hotel
毫无疑问，酒店行业是2020年最受疫情影响的房地产版块之一。但随着大量酒店的倒闭，机会主义投资者和运营商将有可能发现一些不一样的机会。该行业目前仍然受到风险和不确定性的困扰，但随着疫苗的大范围普及、经济恢复、旅游复苏，那些由经验丰富的运营商管理的地理位置优越的酒店，将第一时间得到恢复。过去的经验告诉我们，投资一些“当下不受欢迎”的行业，可能会带来不错的长期机会。因此，2021年我们也将以全新的视角看待这个领域，并持开放的态度。
债权地产投资 Debt
在评估了美国各地的投资，并与我们的运营伙伴探讨了资本结构后，我们认为2021年的债权地产投资会出现一些独特的机会，尤其是夹层（Mezzanine）投资。由于目前传统的银行贷款已经收紧，对于那些希望获得灵活资本且不像股权那样昂贵的房地产商来说，从屹联资本这样的创新资本伙伴那里获得非银行融资是一个潜在的解决方案。而屹联资本在债权地产投资方面有着丰富的经验，在2020年也投资了多个债权地产项目。
总结
从过去的12个月里我们可以学到很多东西。行业的变革、波动和不确定性会动摇任何投资策略，但这些因素同样创造了机遇，传授了我们宝贵的经验。正因为如此，我们预计，随着2021年全球经济的崛起，我们的跨境投资将基于质量、机遇和稳定性，并在数量和频率上增长。
我们预计，2020年的世界变革也将促进全球范围内新的合作动力和机遇。这也是为什么屹联资本认为新的一年将充满无限可能。
最后，一如既往的感谢您的支持和关注！屹联团队祝愿您和家人新年快乐，幸福健康！如果您有兴趣与我们保持联系，或想更加了解我们的平台，请务必在社交媒体上关注我们，或访问我们的网站eastalliance.us。
屹联团队敬上
