屹联行业观察：学生公寓现状

屹联行业观察旨在分享我们对财经类新闻、房地产市场状况和全球经济等方面的分析与思考。在分享了我们对办公楼领域的见解后，这一期将继续为大家解读目前美国学生公寓板块的发展情况。

虽然新冠疫情在2020年给市场造成了很大的不确定性，但我们依然在积极探索房地产投资机会，并在学生公寓板块发现了独特的机遇。幸运的是，随着2021/2022学年度逐渐趋于稳定，我们看到学生公寓市场快速复苏，更多的交易和活动也随之出现。当然，仍有一些市场因素是需要我们不断地跟踪和分析。

因此，随着我们持续探索和评估美国各地学生公寓投资的机会，我们认为有必要与您分享一些我们在最近几个月的项目访问、与开发商/运营商的对话、市场研究报告、以及对潜在投资机会的评估。

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国际资本持续布局美国学生公寓

首先，我们从国际大环境展开讨论。虽然我们有幸在疫情期间保持活跃，但也有一些数据表明了海外投资活动有所放缓。尽管如此，我们仍看到了令人鼓舞的迹象，即美国的学生公寓市场再次吸引了国际投资者的关注。

IPE Real Assets的一篇文章 [1] 称：CapitaLand（凯德集团，新加坡房地产上市公司）的住宅业务部门（雅诗阁）及其酒店信托（雅诗阁公寓信托）宣布，将联合投资南卡罗来纳州一项价值1.09亿美元的学生公寓项目。根据该公告，新成立的合资公司将出资90%，并与美国一家经验丰富的大型开发商和承包商进行合作。为了显示对该项目长期前景的信心，合资公司将在项目稳定后收购美国合作伙伴最后10%的股权。这将是凯德集团在美国的第二笔学生公寓投资。凯德的CEO Kevin Goh表示：”通过与美国本土顶尖的学生公寓开发商合作，我们将迅速获得美国一流的学生公寓资产。”

02
学生公寓板块现状

没有人可以忽视新冠疫情对美国大学的影响，部分校园关闭、开学政策不确定等因素也很大程度影响了学生对租房决定的判断。通过屹联现有的学生公寓投资组合，我们能够观察到关于校园关闭如何影响入住率、预出租率和整体投资收益的第一手数据。即便如此，并非所有市场和地区的表现都相同。例如，截至2021年春季，我们投资的一些学生公寓的预出租率提前超过90%，而其它一些则稍落后于2019年和2020年的表现。但正如我们最近几周所了解到的：一些市场的预出租情况可能有些滞后，但运营商和分析师认为，夏季将会出现逐渐复苏的迹象，特别是越来越多的学校开始宣布秋季学年将采取线下授课，这也将增加学生对校外租房决定的信心。

2021年，不仅投资者和学生的信心在增加，我们也看到贷款人的信心在增长，而后者在市场中同样扮演着重要角色。正如Multi-Housing News [2] 所指出的那样，资金来源也在向学生公寓领域谨慎回流。如文章所述， “随着学生公寓的入住率和租金的逐渐回升，该板块的投资交易活动也在2021年1月触底反弹，投资者与贷款机构重新布局该板块。学校重新开学，物业表现提升，租金违约率降低……这些都是令人鼓舞的迹象。” 该文章继续指出了几点值得注意的地方，包括：

• 据CBRE（世邦魏理仕）一名学生公寓融资专家称，无论是现有公寓还是新建公寓的融资学生公寓的资本市场的流动性都正在增加。
• 当贷款方放贷时，他们会更加谨慎，并要求更高的债务覆盖率（Debt Service Coverage），这一点在校园封闭导致公寓现金流出现波动的可能下就不足为奇了。
• 学生公寓租金的历史增长率保持在1.3%，但在疫情期间有所放缓。据Yardi Matrix的数据显示，截至今年1月，秋季的预出租率为37%，与往年同比下降4%。如前所述，我们在自有的学生公寓投资组合中也看到了类似的统计数据，其中一些学生公寓的表现还要优于市场——我们的学生公寓的预出租率从100%到31%不等。
• 据德克萨斯州的一位学生公寓专家称，“总的来说，由于投资者将目标锁定在校内公寓和离学校一英里以内的校外公寓，贷款机构纷纷转向质量高的五大联盟（Power Five，即美国五个大学体育竞技联盟）公立学校。”随着2020年交易的稀缺与买家数量的平衡，A级学生公寓的价格上涨，折现率连续第七年下降（折现率变低意味着公寓估值变高）。”
• 似乎折现率仍在5.00% – 5.75%的范围内，杠杆率最高为65%。这与屹联在美国学生公寓市场上观察到的情况一致。
• Walker & Dunlop公司预计2021年新建学生公寓的交付量将同比下降30%，其中东南部地区将占总交付的38%，为最多；西南地区次之，占16%。
• 随着机构重新进入学生公寓市场，建造贷款的来源可能仍将是当地银行和区域性银行。随着传统的学生公寓贷款机构重返市场的同时，债务基金和抵押房地产投资信托基金（Mortgage REITS）等新进入者正在成为替代融资方式。

03
学生公寓相对于其他房地产板块保持稳定

另一组文章的数据表明，即使在新冠疫情期间，学生公寓仍然是有较强韧性的房地产板块之一。正如Commercial Observer的一篇文章 [3] 所指出的，虽然疫情确实在2020/2021年对学生公寓板块产生了影响，但并未像一些人预测的那样出现大规模衰退。根据Yardi Matrix的数据，2020年秋季，高等教育入学人数下降2.5%，是前一年下降速度的近两倍。该公司跟踪了约200所主要学校的校外学生公寓市场。本科入学人数每年下降3.6%，而新生入学人数创纪录地减少了13.1%。但与此同时，疫情也重新引发了对更宽敞的校外住所的需求。大多数的校内宿舍都是两个或两个以上的学生挤在一个宿舍里。学生对更多社交距离空间和独立卧室的需求，推动了学生公寓施工的开始。”

当然，去年入学人数（包括国际学生）的小幅下降并不是唯一需要考虑的数据。在线/混合学习的加速出现也将在公寓需求的发展中发挥作用。但如上所述，我们相信，在短期内，学生对校外公寓的需求将保持稳定，学生会更青睐那些能提供更私密、更现代、更有社交距离的校外公寓选择。虽然随着学校逐渐开放秋季校园，租金可能会有点持平（或面临下行压力），但我们认为，长期来看，租金增长将呈现适度上升的趋势。

GlobeSt网站也在最近的一篇文章 [4] 中引用了Yardi Matrix的数据。报告还指出，由于疫情的影响，学生公寓板块整体的预出租率有所下降，但在今年夏季的几个月里，有迹象表明略有回升。Yardi Matrix的研究显示，今年4月份接受调查的学校的学生公寓预出租率为58.6%，低于2020年和2019年同期的数据，这与我们的观察结果一致。尽管如前所述，预出租率会因市场和学校而异。这篇文章中的一段话证实了了解当地市场的重要性: “总的来说，东部各州的大学有更好的预出租率和租金增长，而西部各州的大学则要困难一些。另一方面，大学城里的学生公寓总体上表现更好，也更少受到传统多户住宅的竞争。”

另一个有趣的观察结果是，虽然有些报告称去年大学总入学率下降了2.5%，但四年制公立大学的入学率保持相对平稳。同样，我们不能忽视疫情对国际招生的影响，国际生在很多美国大学中占据不小的比例。所以直到全世界控制住疫情，实现了大面积的疫苗接种，赴美留学的国际学生数量可能需要一段时间才能恢复到疫情前的水平。

04
对屹联资本学生公寓投资策略的影响

简而言之，我们对优质、地理位置良好的学生公寓资产依然看好，我们的投资策略也没有改变。尽管去年旅行限制和市场不确定性，限制了国际资本对学生公寓的投资，但我们仍然为投资人发掘了一些该板块的优质投资机会。在每月对所有收到的项目进行评估时，我们发现自己对项目方/开发商的经验、大学规模、公寓质量、公寓位置，以及灵活的资本结构的关注，取得了很好的效果。同时，我们也从最近的实地考察和研究中学到了新的东西，帮助我们不断完善我们的投资策略。

举例来说，在疫情期间，学生们就需要更多的“私人空间”，更希望拥有带独立浴室的房型，因此一居室和一居室套房将更受欢迎。同时，那些紧邻校园，周边拥有购物中心和公共交通设施的学生公寓也会更受欢迎。此外，我们还需要熟悉一所大学对未来授课方式和疫苗接种的政策。

虽然我们目前仍处于疫情之中，并在不断学习和分析疫情对市场的影响，但我们仍然相信，那些符合了我们筛选标准的学生公寓项目，长期来看一定会取得不错的成绩，与整个市场一起复苏。 

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总结

随着我们继续与经验丰富的项目方一起投资，同时扩大在学生公寓领域的投资份额，我们将不断了解该板块所有参与者的偏好、市场的挑战和机会，并利用这些有价值的数据指导我们前进。

学生公寓在未来一段时间，仍将是我们的投资关注重点。随着我们不断完善基金策略，未来也将扩展地产投资板块到办公楼、三种净租赁地产（NNN）、多户住宅（multi-family）和零售地产等板块。尽管学生公寓市场在过去的一年中遇到了一些挑战，但我们仍有幸与专业、规范的运营合作伙伴及开发商合作，并取得了不错的成绩。在进入新学年之际，我们将深化合作伙伴关系，为投资者带来更多的优质资产。

最后，一如既往，感谢您的宝贵时间，希望您和家人幸福安康。如果您有兴趣保持联系，请务必关注我们的微信公众号或访问我们的网站eastalliance.us。

屹联团队敬上

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[1] https://realassets.ipe.com/news/ascott-ascott-residence-to-develop-110m-us-student-housing-asset/10053460.article
[2] https://www.multihousingnews.com/post/capitals-flight-to-quality-in-student-housing/
[3] https://commercialobserver.com/2021/06/student-housing-rents-construction-data-covid/
[4] https://www.globest.com/2021/06/11/student-housing-anticipates-stronger-school-year/?slreturn=20210516121848}