屹联行业观察：学生公寓市场展望

尽管利率上升，但地理位置优越的学生公寓仍然被视为有韧性的房地产种类，并在2022年创下价格新高。根据Yardi公司提供的数据，2022学年美国大学生公寓出租率达到了96.6%的创纪录水平。而截至2022年12月，学生公寓2023学年的预出租率为48%，同样创下了历史新高。

2022年，投资者对学生公寓资产的热情有增不减。Yardi追踪的200所美国大学的学生公寓在2022年的交易额约为49亿美元（2021年同期为28亿美元），平均每张床位的价格为76,800美元，比2022年中价格增长了10.8%，也远高于2021年末的67,300美元。仲量联行JLL的报告同样带来令人鼓舞的数据。该报告称，2022年学生公寓交易量比2021年有积极的增长，全年总额约为189亿美元，而2018年仅为110亿美元。

销售量和平均价格并不是唯一不受2022年加息影响的数据点。在Yardi追踪的200所大学中，学生公寓在建数量排名前十的大学中，有31,000个床位正在建设中。学生公寓的租金增长在不同地区皆呈现积极趋势，年增长率为4.7%-8.8%（2022年10月的平均净租金为847美元/床，而2021年11月为779美元/床）。

机构投资者对学生公寓投资的热情也依然浓厚：阿布扎比投资局与Landmark公司之间30亿美元的学生公寓投资合作；黑石集团以128亿美元收购美国校园社区ACC（包括后者在美国71个市场的166处学生公寓资产）。根据JLL的数据，跨境投资长期来看继续呈上升趋势。报告称，从2012年至2016年，跨境资本占据了6.7%的市场份额；从2017年至2021年，跨境资本在该行业投资近100亿美元，增长至20%。

我们认为，大型知名院校对学生公寓的需求将保持强劲，但在部分知名度较低的学校可能存在一些疲软。由于持续的供不应求，学生公寓的租金率在当前学年将保持健康。考虑到学生公寓市场强劲的需求，如果开发商因借贷成本上升而放缓开发速度，新建学生公寓供应量的短缺会在短期内继续支撑该行业当前的租金水平。即便如此，资本化率Cap Rate的上升也并不意外，因为市场持续消化着更高的贷款利率以及更低的债务收益。

我们对学生公寓市场的观察重点与上一季度相比保持不变。虽知名高校市场的短期供需动态很强劲，但一些小型大学所在的次级市场仍在进行一场艰难的斗争。不过整体而言，那些供不应求的市场将经历持续的租金增长（更温和的增长水平）。从长期来看，我们仍然认为，大学将被迫通过投资更多的校内公寓来解决开发不足的次级市场的住房短缺和成本问题，这将最终影响校外供应的竞争地位，某些市场已初见端倪。

那些知名大学附近、位置优越，且能提供有竞争力的大楼配套设施的学生公寓资产，将继续保持其积极的业绩和稳定的现金流。我们预计，由于加息将减缓买方活动，2023年上半年交易量将放缓。同时，2023年上半年资本化率的上升可能会导致买方和贷方更严格的估值模型假设。

以下，是我们在2023年初对该行业的几点总结：

• 租金将保持正增长，但不会达到前几个季度的历史高位
• 该行业将在借贷和收购方面都会有更严格的估值标准
• 可负担的租金将继续成为学生公寓市场必须解决的一个问题。无论是学校增加对自己校内公寓的投资，还是通过市场行为来提供更多便宜的校外床位
• 更高的借贷成本和更严格的借贷标准，将使得一些曾经开发火热的地区放缓，尤其是那些非体育联盟学校的市场
• 投资者对学生公寓资产的需求将保持强劲，尤其是在那些招生增长的学校。而对于规模较小的大学，投资者需要特别仔细地分析其招生人数变化趋势以及校内住宿的政策
• 展望未来，我们会密切关注那些有着不俗增值空间或租金亲民的学生公寓项目机会