屹联行业观察：后疫情时代办公楼市场的趋势

在本期内容中，我们将介绍一些公司如何解决员工重返办公室的情况。由于办公楼投资将继续是我们投资战略的重要组成部分（并可能作为短期内的着重布局），因此这一主题对我们尤为重要。

美国办公楼地产，一直是屹联重点关注的地产投资板块之一。目前，一些公司开始鼓励员工重返办公室。我们希望借助本篇行业观察报告，与您分享我们对这一趋势的解析。

2020年的新冠疫情，给办公楼市场造成了短期的不确定性。一些投资人选择观望这一市场，但是我们仍花了大量时间来考察项目，最终找到一位在该板块有着丰富经验和口碑的项目方，一起成功投资了一个办公楼项目。我们一致认为“办公楼市场不会消失”。在去年8月的一篇屹联观察报告中，曾详细分析过我们对办公楼市场需求的看法，这里为您节选其中的关键总结：

“虽然疫情改变了我们对办公空间的共同使用和重要性的认识，但它并没有结束我们对办公楼的需求，相反，它激发了一种全新的使用、估价和设计方式……当人们接纳新员工的入职并将他们融入企业文化时，很难想象它将完全通过Zoom（视频会议软件）来完成。”

因此，当我们持续筛选和评估美国市场中优质办公楼资产的机会时，也想与您分享一些公司对他们重返办公室计划的看法。

(文末提供了每篇文章的原文链接)

值得注意的事情

根据《纽约每日新闻》报道，纽约市长最近宣布：80,000名纽约市政府官员的远程工作将于5月份结束。这一迹象展现了纽约人民对战胜疫情、恢复经济充满了日益增长的信心。

而从全美范围来看，微软刚刚宣布，将从3月29日开始向其在西雅图地区的57,000名员工提供重返办公室的选择。虽然微软此前一直允许一定数量的员工在办公室工作，但这一新举措反映了公司对员工面对面协作的重视。正如报道文章指出，像微软这样的巨头公司所采取的措施可能向其他较小的公司发出信号——安全回归办公室的时间到了。当然，这在很大程度上取决于每一家公司制定政策和使用数据/技术的能力，以确保指导方针得到实现，安全措施得到遵守

微软在另一份对员工情绪的研究报告中指出，许多员工希望可以尽快结束完全的远程办公。该报告调查了在31个国家的30,000多名办公室员工，发现超过65%的人渴望与团队面对面交流；尽管大部分经理人表示远程办公使他们的团队比以往任何时候都更有效率，但员工却反映远程办公使他们更容易加班，工作过度劳累。尽管如此，微软的报告也显示，70%的员工希望保留远程办公的选项。可以预见，未来会有更多公司像微软一样，成为 “混合型办公”的公司。

与微软的情况相仿，高盛的首席执行官David Solomon也在近期接受BBC采访时表示， “（远程办公）这不会成为新常态……这是一个反常现象，我们将尽快纠正”。在此之后，他重点强调了企业文化的重要性，这也是办公楼市场不会完全过时的原因——公司至少需要提供一些内部合作空间，以将其新员工融入公司的企业文化，并建立个人关系，这是职业发展中的关键因素。

屹联团队认为，完全在家工作会阻碍这些关系和合作的发展。正如Solomon先生在提及高盛的3,000名新员工时所言，“对于我们这样一个讲究创新和协作的学徒文化的企业，远程办公对我们并不理想”，巴克莱银行首席执行官Jes Staley也对远程办公及其对整个金融业的影响表达了类似的看法，他表示，“保持这些大型金融机构所希望并应该拥有的文化和合作，将日益成为一项挑战”。

这篇文章继续传达了一些其他关键观点，解释了与完全远程或分散式办公相比，混合办公模式似乎更有可能成为未来。“尽管人们都认识到远程工作有积极的一面，比如提高员工的工作灵活性，有可能降低雇主的管理费用，但人们也担心远程工作可能对信任、公司文化、年轻人的职业发展方式，以及员工如何协作产生负面影响。”虽然这篇文章关注的是远程办公对金融行业的影响，但屹联团队相信这一观点可以延伸到法律、制药、研发、设计、人力资源等其他行业。考虑到协作和安全的重要性（客户是否能接受自己的敏感信息放在别人的客厅里？），以及员工对师徒制（Mentorship）和职业发展的强烈需求（自发的互动或私下的想法交流在完全线上的情况下可能会有点困难），提供办公场所似乎有其好处。更不用说，如果员工一直远程办公，可能会产生永远无法完全“离开办公室”的错觉，并产生“电子设备疲劳”（Digital Fatigue）。

如果要用一种简单的方式来描述未来办公模式的发展方向，或许摩根大通的首席运营官Daniel Pinto给出了更好的看法，“让全部员工完全回归办公室，我认为这种可能性为零；而让所有员工都居家办公，这种可能性也为零。”屹联对此表示认同。短期内，办公模式将在办公室与远程办公中间的某个平衡处得到解决。

即使是像Facebook等微软的科技同行，以及Aviva等保险业的龙头企业，在过去一年也采取了远程办公的方式，但同样计划在未来划采用混合办公的模式。最后，有迹象显示，谷歌完全致力于采用混合方式，而不是减少办公空间。正如BBC文章（据《纽约时报》报道）所述，“谷歌首席执行官Sundar Pichai表示，谷歌计划今年在美国的办公室和数据中心投资超过70亿美元，并表示‘携手合作，建设社区是谷歌文化的核心，这将是我们未来的重要组成部分’，他预计，在计划于2021年9月1日开放办公室后，员工每周至少要回办公室工作三天”。

对屹联的办公楼投资策略的影响

简而言之，我们对美国一线都市和郊区市场中的优质资产的关注并没有发生太大的变化。正如我们之前所言，我们的立场很明确：即使在疫情来袭之前，居家办公也是不可避免的，疫情只不过加速了其更广泛的实施。但我们相信，随着疫苗在整个人群中普及，人们将逐渐回到办公室。虽然这一回归的速度和程度我们还不得而知，但这一趋势将不可避免。我们都知道合作和创新始终需要面对面的坦诚与交流。此外，研发、法律、人力资源、会计及其他信息敏感行业等特定职能部门将始终需要安全谨慎地开展业务的场所。最后，我们认为，合作的企业文化是保持行业健康、创新和竞争力的重要组成部分。因此，员工的入职、培训、接触和指导将继续需要一些面对面互动的元素，特别是对于新员工。

同时我们认识到，整个办公楼市场将不会完全像之前一样。从市场供给端来看，一些低增长次级市场中，功能过时或低质量的办公空间将遭受较长时间的停工，部分办公楼甚至可能改造成其他其他类型地产板块。从市场需求端来看，公司对办公室面积的需求可能低于疫情之前，但这可能会被社交距离的要求所部分抵销，因为这可能意味着更少的人需要更多的空间（例如，每人每平方英尺的需求量更大）。因此，在我们共同应对新的现实时，供需失衡可能需要投资者的耐心和大楼运营商的创造力。

总结

随着我们不断与经验丰富的房地产运营商共同投资，并扩大我们在办公领域的投资配置，我们将继续从所有参与方了解该市场的偏好、挑战和机遇，并利用这些宝贵的数据开拓进取。在我们制定基金策略时，我们将继续致力于疫情后的办公室经济。实际上，我们正在评估和筹划一个令人兴奋的潜在合作机会，计划与一位业务遍及全美的大型办公楼投资伙伴开展合作（我们将在未来几个月邀请机构和家族办公室投资者参与，敬请关注）。

一如既往，感谢您的宝贵时间，希望您和您爱的人幸福安康。如果您有兴趣保持联系，请务必关注我们的微信公众号或访问我们的网站eastalliance.us。

屹联团队

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[1] https://www.nydailynews.com/news/politics/new-york-elections-government/ny-nyc-municipal-workers-return-to-office-20210323-drlmlkvmnvghhnbv2lj44t5wti-story.html
[2] https://www.seattletimes.com/business/microsoft/microsoft-will-allow-seattle-area-workers-to-return-to-the-office/
[3] https://www.bbc.com/worklife/article/20210323-the-bosses-who-want-us-back-in-the-office}