屹联行业观察：多户住宅市场展望

购房成本的增加、出租率的提高以及租金的稳步增长，使多户住宅在2022年底继续对投资者具有吸引力，而当我们进入2023年，这一点并没有太大变化。不过，我们也预计大多数市场的租金将开始放缓，不会像过去两年大幅上涨。

建筑开工在2022年底出现放缓迹象，并可能面临借款和建筑成本上升带来的持续压力。任何潜在的施工放缓可能会在短期内支持强劲的基本面和租赁需求。2022年施工延误有所减少，但根据美国多户住宅房委员会的一项调查，84%的受访者仍表示有一定程度的延误。而根据我们业内的观察，不少施工在2021年和2022年确实出现了一些延误，我们也预计2023年的施工将恢复正轨。

美联储的缩表和加息政策对房地产的估值、收购贷款和计划中的资本重组都产生了一些干扰，这将在短期内继续减缓房地产的交易量。对于一些债务即将到期的项目，收紧的贷款标准可能会导致可再贷款量的减少，使其需要补充额外的股本。我们相信，这种情况可能会在2023年为我们带了一些不错的投资机会。

如果经济陷入衰退，我们预计整体市场空置率会略有上升，租金增长也会放缓。例如，房地美预测总收入增长3.5%，空置率略高于5%。换言之，前几年超历史平均水平的租赁率增长速度在2023年可能会缓和到较低的水平（但仍保持正增长）。我们也看到了一些迹象，例如，根据RealPage的数据，2022年12月全美的租金要价下降了0.4%。然而，住房供应不足可能在短期内为租金下降提供一定的支撑。根据Yardi Matric的数据，美国租金增长在2021年达到16%的高点后，在2022年增长了6.4%。考虑到2023年全美范围内预计交付44万套住房，这可能会减缓过去几个季度租金的快速增长。

以下，是我们在2023年初对多户住宅市场的几点总结：

• 租金将保持正增长，但不会达到前几个季度的历史高位
• 该行业在借贷和收购方面都会面临更严格的估值标准
• 如果经济放缓，随着新建多户住宅的交付，空置率可能会在短期内增加
• 更高的借贷成本和更严格的贷款要求，会减缓之前火热开发的一些地区
• 投资者对多户住宅资产的需求将保持强劲，尤其是在人口增长地区。然而，交易量在短期内可能会稍有放缓
• 考虑到近年来大量的豪华公寓的建成，那些有不俗增值空间或较久但租金亲民的B类多户住宅资产反倒可能会有不错的投资机会