屹联行业观察报告：新冠疫情将如何重塑商业办公楼市场
正如我们在之前的屹联行业报告中指出的那样，没有任何一个商业房地产领域能够避免新冠疫情的深刻影响。在与大家分享了我们对物流及零售房地产领域的观点后，现在是时候再来分析下在这个“后疫情时代”中一个似乎特别不稳定（未来前景不明朗）的房地产领域——商业办公楼（Office）。
我们一直在试图探索，在商业办公楼所有的不确定性中可能存在的机遇。与处于所有其它低迷时期或波动时期一样，一些投资者不仅能够重新调整他们的投资方式，还能利用他们的创新能力和长期的投资经验打破这种不确定性，发现（或创造）表面之下的机会，而不是直接摒弃一整个资产类别的投资。因此，当我们继续研究该行业时，我们认为疫情并没有终结对商业办公楼的需求和使用，它只是重新定义了人们在当下认为办公楼的优缺点。但要了解这些快速变化的细节并非易事，需要不断的研究和探索。众所周知，新冠疫情带来的众多变化之一是那些推动我们如何、在何处以及与谁一起工作的变化。就在几个月前，一些可能被视为公共卫生和安全而采取的临时措施（在家远程办公），如今已演变成一些公司用来降低成本并为其员工提供更大灵活性的长久工作模式。当前的一些观察与研究
我们在《商业观察家》栏目上看到了Greg Cornfield发表的一篇有趣文章，题为“随着美国办公楼市的动荡，其租赁期越来越短，租金也在下降”（原文链接见文末）。尽管标题的悲观情绪引起了我们的注意，但是副标题却引发我们深入思考并想与您分享：“……在居家令下，租赁下降了53%，而复苏之路依然不明朗。”文章首先引用了JLL的一项研究，该研究表明，由于受到疫情和随之而来的在家办公的需求、租客无法外出亲自看房、以及几乎所有大小企业都面临着广泛的经济不确定性等影响，所有办公楼租赁市场都陷入了低迷。
这一切都不会让您(和我们)感到惊讶。这篇文章继续描述的是关于疫情将如何改变办公楼空间格局的两种主要思想流派：
第一种很简单——由于部分公司已经决定让员工长期在家办公，因此将需要更少的办公空间，同时由于经济不确定性，公司会减少人员数和办公空间支出，以作为预防措施。第二种流派的观点则比较微妙——公司将需要更大的人均空间以维持工作场所的社交距离。因此，虽然办公室工作人员的总人数可能下降，但总的空间需求可能不会大幅减少。
办公部门员工的看法
当谈到员工对“在家办公”这一转变的看法时，我们再次参考上述Greg Cornfield的文章，它提供了我们两组值得注意的统计数据：
“……最近对美国工人的一项调查发现，在疫情期间，在家远程办公的美国人大部分都有很多积极的反馈。多数人表示，这使他们在一天中有了更多的时间，并改善了他们的健康状况，同时也不会影响工作效率。在目前远程工作的工人中，78%表示在家工作可以节省时间；71%表示在家办公比在办公室更舒适；55%表示他们的工作质量提高了。”“此外，美国国家经济研究局（National Bureau of Economic Research）6月更新的一份分析显示，美国37%的工作完全可以在家中完成。”
办公楼的市场需求由于与市场动态有关，因此出现了一些有趣的观察结果。由于租客和房东都面临不确定性，JLL报告称“续租率从疫情前的29%飙升至51%”。然而，对于某些地区的情况，情况却不尽人意，例如，同一篇文章指出：“根据JLL的数据，美国办公楼市场的总占用面积减少了1,420万平方英尺，使年初至今的净吸纳量达到了-840万平方英尺。纽约和旧金山在第二季度净亏损中占26.7%。”运营商的分享一位A级办公楼的区域运营商与我们分享的一个观察结论是：郊区A级办公楼市场可能会对郊区A级办公楼需求增加，因为它提供的人均密度较低、靠近员工的住所（避开了公共交通的需求）、并在需要时为员工提供在与附近核心团队合作的灵活性。正如该运营商所指出的那样，即使被允许在家工作，公司仍将始终需要一个地方让新员工接受培训并融入企业文化。启示与观察那么这些对我们在办公楼领域的投资策略意味着什么呢？在这里，我们想分享一些将可能会影响我们短期和长期办公楼投资策略的数据。就像经济里的其他方面，新冠疫情仅仅加速了很多之前已经有的趋势。因此，无论是地区供需失衡；人口从生活成本高、税收高的地区转移到较低的地区；或者，居家办公的灵活性比例不断增加——一切看起来都可能与一年前大不相同，但在某些方面，我们对办公楼供需、位置和功能等基本要素的关注并没有改变。不同的是，这些基本要素的驱动力得到了加速和更广泛的影响。除了我们长期观察的驱动因素外，以下是我们认为一些在疫情下，评估办公楼行业债权和股权投资时可能发挥更重要作用的因素：
1. 将办公楼楼层划分为多个办公套间，以及针对社交距离和电梯交通流量更合理的楼层布局。（套间能否被分割成距离安全但又办公高效率的布局？）
2. 通过公共交通以外的交通方式进行通勤。（当员工必须去办公室时，他们是否会倾向于自驾车或骑自行车，而不是乘坐人口稠密的火车和公共汽车？）
3. 租赁的商业模式和需求弹性。（租户的商业模式使其对现有办公楼的地理位置的依赖性有多强？是否有可替代的办公位置选择？有多少工作可以在家完成？）
4. 租约的时长和租约到期的时间表（由于市场处于停滞状态，虽然租户正在续约，但终会到期，接下来的租赁期限可能更短，并且需要更大的灵活性。）
5. 在考量新租约时，人们需要重新评估租约之间预留的空置期，以及新冠疫情后才开始执行的租约的终止选择。
6. 了解疫情前的建筑改进和资本支出中未被考量的部分（即专业空气系统、大堂配置、卫生要求等），这些可能成为新租户改善方案和公共区域预算的一部分。
7. 了解办公楼资产的基本债务结构，这将削弱或支持执行包含上述所有要点的更新战略所需的灵活性。
以上，就是我们目前对美国办公楼行业的观察报告。一如既往，感谢您的宝贵时间，希望您和您爱的人幸福安康。如果您有兴趣保持联系，请务必关注我们的微信公众号或访问我们的网站eastalliance.us 。
屹联团队
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