美国经济展望

随着2022年的结束，全球经济的前景依然充满变数，人们对美国的状况及未来走向也有各种看法。

近期，越来越多的人认为经济衰退即将到来。根据世界大型企业联合会（The Conference Board）1月发布的报告，领先经济指数（Leading Economic Index）于去年12月下降了1%，连续第十个月下降。该指数通常在经济衰退前一年左右达到峰值，而上一次达到峰值是在2022年2月。全美商业经济协会调查的约52%的经济学家认为，美国在2023年进入衰退的可能性超过50%。彭博社最近对73名经济学家进行的一项调查指出，由于消费者支出放缓、商业投资下降以及工业生产疲软，2023年初经济将面临挑战。受访者认为2023年经济衰退的可能性为65%。

但考虑到美联储过去一年激进的加息政策，对经济放缓的预测其实也是合情合理的。虽然人们对经济衰退有不同的看法，但有一点得到了共识——通货膨胀是需要尽快解决的问题。可喜的是，抑制通胀的措施目前已经初显成效——自2022年6月份以来，美国CPI在逐月下降。当然，目前的CPI尚未降至美联储的目标水平，因此美联储主席鲍威尔表示还有更多工作要做——尤其是考虑到美联储想要实现其期待的经济“软着陆”。

然而，在所有潜在的不利因素下，就业市场依然紧张。正如美国劳工部1月14日的报告所示，首次申请失业金的人数出现健康下降，为15周以来的最低值，远低于经济学家的预期。科技行业裁员潮的新闻频繁出现在报纸头条，好在其他经济行业尚未出现大规模裁员的迹象。随着经济衰退的真正到来，预计就业压力会越来越大，所以谨慎的展望是必要的。

值得一提的是，经济的不确定性未能阻止海外资金的投资热情。例如，根据迈阿密房地产经纪人协会的一份报告，在2021年 8月至2022年7月期间，海外买家购买了68亿美元的南佛罗里达州住宅房地产，同比增长34%；即使在全美，同一时期海外买家的购买量也增加了8.5%。其中，中东的GFH金融集团、新加坡政府投资公司(GIC)、日本的三井不动产(Mitsui Fudosan)，以及阿布扎比投资局(ADIA)等机构一直在积极布局和投资美国地产。总计，过去12个月对美国房地产的跨境投资总额为634亿美元。因此，考虑到美国房地产的长期稳定特性，外国投资者在2023年似乎仍将保持积极性，或至少是温和水平。

以下，是我们在2023年初对该行业的几点总结：

• 某些地产板块的租金将保持正增长，尤其是多户住宅和学生公寓市场，但不会达到前几个季度的历史高位。
• 我们预计借贷和收购方面的估值标准都会收紧。
• 如果经济放缓，并且多户住宅和学生公寓市场新建的大楼投入使用，市场需要一段时间消化库存，空置率可能会在短期内增加。
• 较高的借贷成本（以及更严格的借贷标准）将减缓某些市场的新项目开发和交易量。
• 办公楼市场在提升出租率方面仍然略显滞后，这可能是因为企业在适应新的混合工作模式，同时评估当前不确定的经济环境。
• 与上一季度类似，当前的经济形势需要耐心和敏锐的观察。我们应花更多的时间，关注经济指标，目标地区经济体的健康状况，以及美联储的货币政策。
• 随着经济对刺激措施的消化、加息对通胀的抑制、企业评估其运营战略、以及对美投资动能的持续，它们对房地产和资本市场部门的影响将在未来两到三个季度内通过借贷成本、出租率、租金率、施工率、机构需求以及贷款标准收紧的变化来逐步显现。
• 鉴于目前的状况，我们预计美国多户住宅及学生公寓的定价、租金增长和交易量在短期内将面临一些下行压力，但出租率仍将保持强劲；而对于办公楼，其前景将取决于企业对新的混合办公模式的适应速度（目前已经出现令人鼓舞的增长趋势）。
• 贷款利率和估值标准的变化可能会在未来24个月内为债务或优先股权带来一些不错的投资机会。
• 鉴于豪华多户住宅和学生公寓行业的交付量激增，在某些市场，价格更实惠、增值型的B类项目可能会有一些不错的机会。
• 我们将继续开拓和深耕我们的合作伙伴关系和资源网，耐心寻找机会，追踪市场动态，制定灵活有效的投资策略。
• 考虑到当前经济的不确定性，我们会在资产估值和风险评估上更加严格，并加强对资产的现金流稳定性和市场竞争力的关注。