屹联行业观察报告：2021年办公楼投资策略展望

尽管新冠疫情给美国的某些房地产行业带来了一些负面影响，但另一些正在出现崭新的模式和潜在的机会。

当我们继续探索疫情对经济和社会的长期影响时，我们在《哈佛商业评论》（Harvard Business Review）上看到了一篇值得关注的文章，该文章由PeterBacevice、Jack Mack、Pantea Tehrani和Matt Treibner撰写（他们同为一家创新及富有远见的建筑设计公司HLW的同事）。

我们发现这篇题为“重塑城市办公楼”（原文链接请见文末）的文章与我们近几个月的内部研究讨论——我们对办公空间在城市中心（和社会）的未来作用的看法，以及它将如何影响我们2021年的办公楼投资策略——内容高度相关。虽然这是一个相对更具概念性的行业观察，但我们仍然希望与您分享我们的观点。

向设计师学习

房地产行业也不能免于创新和颠覆。

当前，对房地产的长期投资不再仅限于地点评估和现金流估价，而是更需要重视疫情引发的社会经济变化（需求和供应）及其对我们工作和生活方式的影响——这些“后疫情”趋势可能对供应、需求和剩余价值产生深远影响。此外，如果我们想更深入触及潜在的趋势及机会，就必须了解当下办公楼用户的想法，以及哪些创新改革可能会在短期和长期内影响他们如何使用和评估办公楼——地产经纪公司将不再是唯一的信息来源。

我们认为，这些设计师和建筑师正在探索令人振奋的道路，这不仅仅是出于一些理论或学术上的好奇心，也是为了满足当下客户的需求。因此，现在这些关于如何重新构想办公空间的问题或想法，可能会成为将来实际的办公楼需求。

办公楼市场不会消失

在我们今年7月分享的一篇题为“新冠疫情将如何重塑商业办公楼市场”的行业观察报告中，我们提出了一个假设：虽然疫情改变了我们对办公空间的共同使用和重要性的认识，但它并没有结束我们对办公楼的需求，相反，它激发了一种全新的使用、估价和设计方式。正如文章作者所言：“办公楼市场不会消失，但它需要一种崭新的呈现方式。人们仍然需要一个能够聚在一起、建立联系与关系，并发展事业的地方。”对此观点我们表示认同。当人们接纳新员工的入职并将他们融入企业文化时，很难想象它将完全通过Zoom（视频会议软件）来完成。

从总部到中心枢纽

如同我们许多生活的其他方面，疫情并不会改变一切，但它加速了一切的进展和变化的速度。在疫情之前，分散化的工作场所就已出现。人们每周都有几天在家工作；团队成员住在不同的城市，并且彼此之间可以进行线上协作；较小的公司正在利用巨大的共享网络办公空间。

不可否认的是，虽然最初居家办公对一些人来说很困难，但对另一些人来说又展现出了独特的优势。正如文章中指出：“事实上，许多专业人士都意识到居家办公的长期好处。我们最近对一家拥有700名员工的公司总部的调查显示，82%的员工希望在疫情过去后继续在家工作。公司领导也意识到了潜在的好处，许多人都同意，一定程度上的远程工作将很可能成为他们工作场所战略的一个长期组成部分。”这与我们在研究过程中遇到的其他统计数据一致。

简而言之，居家办公模式可以维持，8个月前偶尔发生的事情现在已经成为一种永久性的习惯。

那么，这对办公楼市场的需求意味着什么呢？在了解到居家办公的好处后，人们还愿意回到每周五天的通勤状态吗？在过去的4个月里，在同一幢大楼不同楼层工作的两个不同部门的同事，见面的次数减少了吗？正如我们在之前的文章中所提到的，公司是否会因为长期居家办公而需要更少的办公空间，或是需要更多的办公空间来保持更好的社交隔离？

我们团队有一个假设，同时也被这篇文章所强调：未来我们可能会看到公司使用中心辐射式的办公室网络，而不是回到疫情前的“大型集中式办公室”模式。也许一家以前在曼哈顿中城拥有一个大办公室的公司，未来可能会在纽约设立一个较小的办公室，然后扩展到长岛、康涅狄格州、新泽西州和韦斯特切斯特周边的一系列小型中心办公室。团队成员仍将聚集在一起；通勤时间将最小化；人际关系的企业文化和社区可以保持。这似乎是合乎逻辑的，而且根据文章中的调查结果，我们更倾向于这样。此外，正如文章继续提到的，“分散式办公场所”还有其他好处（例如，自然灾害期间可以持续办公，让员工更接近客户，在同一屋檐下发展“组织内部和组织之间”的关系的多样性，可以隔离服务中断等）。

这篇文章有很多有趣的想法，我们不再一一列举，建议您可以亲自阅读。这篇内容丰富的文章正是我们在理解疫情后办公室需求的潜在趋势时都需要纳入我们思考的创新观点。从适应性来看，郊区办公楼可能比城市办公楼更具有的优势，另外在疫情后对办公楼布局重新配置的一些想法也值得一读。尽管我们可能并不同意所有观点，但我们确实认同郊区/非市中心的办公楼可能会经历一段复兴，成为公司在“后疫情”时代中创新和合作文化的核心部分。

这篇有趣的文章中包含的各种可能性，以及通过研究，让我们对即将发生的事情感到振奋。正如我们之前所讨论的，过剩的零售空间有可能转变为最后一英里的配送或包裹寄存空间（事实上，有消息称亚马逊正在寻求将大型空置/废弃的零售中心转变为配送枢纽）。同样有可能的是，将受疫情影响严重但位置优越的零售空间转换为分散式办公楼。此外，我们希望大公司抓住机会，优先考虑陷入困境的经济商业区，以此作为激发更多发展机遇的媒介。

启示与观察

当然，我们对办公楼的市场前景仍持谨慎态度，有几个基本的经济指标指出了办公领域的艰难道路。但我们也很高兴看到即将发生的重大变化和创造性的解决方案。疫情造成的破坏还将推动多个领域的改革，了解房地产常规统计数据背后的趋势，在提出正确问题、理解贷款审核假设和制定办公室投资战略方面发挥关键作用。这些问题现在将更加强调承租人的总区域覆盖范围、其他空间的到期时间以及与员工和客户群的距离。贷款审核假设现在也必须集中在更广泛的竞争空间和替代品上。该战略将必须考虑到大型城市中心和总部租赁的总投资组合集中度、为适应社交隔离而进行建筑重组的可能性，以及在投资组合中对建筑进行适应性再利用的可能性。

许多问题仍然存在，需要更多的探索与研究。但是，当涉及到我们的研究时，我们总是在寻找崭新的视角，促使我们从更广阔的角度看待机遇和潜力。这篇引人入胜的文章正是这样做的，所以在此与您分享。

一如既往，感谢您的宝贵时间，希望您和您爱的人幸福安康。如果您有兴趣保持联系，请务必关注我们的微信公众号或访问我们的网站eastalliance.us 。